Chez OGIC, chaque jour, nous nous engageons à faire évoluer le marché de l’Immobilier d’Entreprise au rythme de la transformation des usages, du monde du travail et, plus généralement, des modes de vie. Ce ne sont pas des écrins vides, mais de véritables espaces de vie et de rencontres que nous proposons. Une démarche portée par l’ambition d’améliorer autant la vie de chacun que l’environnement de tous. Emmanuel Dargier, Directeur général Immobilier d’Entreprise chez OGIC, nous partage sa vision du secteur.
Quels sont les projets les plus représentatifs d’OGIC IE ?
Emmanuel Dargier. Depuis plus de dix-sept ans que je travaille pour OGIC, j’ai observé une évolution de nos actions. Nous sommes passés d’un schéma établi et pérenne d’opérations d’Immobilier d’Entreprise à une logique d’investissements et de développements plus engagés.
Ce qui fait la force d’OGIC, ce sont nos engagements, qui vont au-delà d’une logique marchande. Notre concept global, que ce soit en Immobilier d’Entreprise ou dans le tertiaire, est de créer des immeubles et des îlots en partant des usagers et non le contraire. Pour chaque projet, une réflexion est menée en amont pour placer l’usage de l’immeuble, sa résilience et sa flexibilité au cœur de la conception et du développement des bureaux.
Notre démarche nous place en précurseur de cette réflexion et a d’ailleurs été récompensée sur des projets d’envergures tels que La Bulle d’air (Nanterre).
Quels sont ces nouveaux usages et tendances sur l’Immobilier d’Entreprise ?
Emmanuel Dargier. Nous avons identifié trois grandes tendances répondant aux usages de nos utilisateurs : l’inclusion, la réversibilité et la mixité.
Alors que certains promoteurs ont tendance à construire des projets dans une logique économique, nous nous appliquons à créer des espaces de vie, de mixité et d’inclusion. Ce qui veut dire notamment donner de la place aux lieux de rencontres impromptues et de conversations informelles – toutes ces parties communes, paliers d’étage où l’on se croise et s’arrête pour démêler les situations de façon plus détendue. Certains voient cela comme des espaces vides, non commercialisables, donc comme une charge financière. Chez OGIC, au contraire, nous considérons qu’il s’agit d’une véritable opportunité favorisant la qualité de vie au travail. Regardez ce que nous avons réalisé avec les programmes Bercy Crystal et The Factory, le siège de BVA à Clichy Sanzillon.
Comment faire pour que les espaces de vie allient enjeux de mixité et environnementaux ?
Emmanuel Dargier. En entreprise, les espaces vivent au rythme des salariés. À l’image des restaurants d’entreprise qui accueillent la quasi-totalité des équipes entre 12h et 14h pour être désertés le reste du temps. Un gouffre d’énergie quand on sait qu’ils ont besoin d’être éclairés, ventilés et chauffés en continu. Pour pallier les consommations d’énergie inutiles, nous avons parié sur la réversibilité des espaces.
Nous créons des espaces modulables, scindés ou décloisonnables à discrétion. Par exemple, en isolant la partie cuisine, on réduit les besoins en énergie ou encore en jouant avec le mobilier, la mise en scène et la lumière, on peut moduler les espaces en salles de réunion ou en bureaux flex.
Qu’en est-il de l’insertion des nouveaux locaux à l’échelle de la ville ?
Emmanuel Dargier. Notre vision se fait à une échelle plus globale. Aussi, l’insertion de nos projets dans le paysage urbain est quasiment une évidence. Afin que cela se fasse de la façon la plus naturelle possible, nous tenons compte du patrimoine de la ville et de sa volumétrie existante. Se raccorder aux accès urbains (voirie, transports…) oriente souvent le positionnement des locaux et la conception de nos façades. Ces dernières doivent être agréables à regarder des deux côtés des vitres.
Nous avons réintégré la même logique d’optimisation d’utilisation des espaces restauration en entreprise à l’échelle de la ville. Par exemple, pour un projet de grande ampleur tels que Mille Arbres, qui ne compte pas moins de 30 000 m2 de bureaux, nous avons souhaité effacer les frontières entre les espaces de bureaux privés et les espaces ouverts aux habitants du quartier. Notre parti pris a été de créer un immeuble de bureaux sans restaurant d’entreprise ! Nous avons implanté un lieu dédié à l’extérieur du bâtiment. Pendant les heures de travail, il accueillera des usagers extérieurs à l’entreprise et proposera des offres cafétéria, boulangerie, bar ou autres. C’est également une solution économique, car tous les espaces sont fonctionnels et peuvent être loués.
Cela représente, selon moi, la quintessence de mixité d’usage.
Votre vision de l’Immobilier d’Entreprise diffère beaucoup de ce qui a pu être construit jusque-là. Que faire des anciens bâtiments ?
Emmanuel Dargier. Nous recensons, dans les grandes agglomérations, bon nombre d’immeubles désertés car obsolètes ou dangereux. Avant, les bureaux étaient construits de façon standard en espaces cloisonnés, individuels, de 12 à 14 m2. Une économie de construction stéréotypée visant à contenir un maximum de personnes, chacune dans son bureau. Inutile donc de dire qu’à l’ère de l’open space et du flex office, cela ne convient plus.
Il ne faut pas voir cela comme quelque chose de dramatique, mais plutôt comme une opportunité de changement. Dans un souci de réduction de l’impact écologique, nous tentons au maximum de ne pas détruire ces sites et de les réhabiliter.
Les innovations technologiques sont-elles la clé pour construire des bâtiments durables, tant du point de vue environnemental que dans l’usage ?
Emmanuel Dargier. Outre le bon choix de matériaux, il est essentiel de penser un projet en s’appuyant sur des valeurs fortes de réversibilité et de mixité. Nous recherchons une nouvelle densification parfois presque utopique pour nous permettre d’anticiper les évolutions technologiques. Ainsi, les immeubles de bureaux de demain compteront de nombreux escaliers pour faciliter les évacuations, feront la part belle à la ventilation pour pouvoir être plus ou moins denses, prévoiront dès leur construction les gaines techniques pour faire passer de nouvelles connectivités pour le moment encore inconnues.
OGIC a développé un pôle innovation. Notre but est de faciliter le quotidien de nos usagers, de leur permettre de mieux communiquer, de rester connectés, de réserver des salles ou encore de contrôler la qualité de l’air…
Pour ce faire, il est indispensable de penser les éléments de connectivité en amont du projet, car il est plus facile de créer des applications correspondantes aux installations que le contraire. Nous intégrons en prérequis toutes les nouvelles technologies de l’information et de la communication dans les réseaux électriques pour répondre à la flexibilité qu’induisent tous les nouveaux usages tels que le coworking, le flex office et les nouveaux modes de déplacements.
De même, dans une logique de réversibilité, nous pouvons imaginer qu’un immeuble de bureau aujourd’hui sera peut-être destiné à l’habitation demain. Il est donc important de se projeter sur l’ensemble des possibilités en amont, à l’image de ce que nous avons réalisé avec Ydeal Confluence à Lyon. Le projet est pourvu de nombreux balcons et intègre une volumétrie sans mur porteur en son centre. Il possède déjà les gaines de ventilation, cages d’escaliers et ascenseurs permettant d’y implanter des logements.
