Architecture réversible : un atout face à la crise de l’habitat

Le logement est un enjeu vital. Face au taux de vacances des immeubles de bureaux dans certains quartiers, les collectivités s’interrogent de plus en plus sur les moyens de les transformer pour répondre au besoin de logement. Pour y parvenir, le concept de bâtiments réversibles fait son chemin dans le secteur de l’architecture et de la construction. Il s’agit d’une solution d’anticipation consistant à concevoir un projet neuf pour qu’il puisse indifféremment accueillir des logements ou des bureaux, au moyen de modifications minimes.

Encore minoritaire aujourd’hui, elle apparait comme une voie d’ avenir pour les professionnels, architectes, collectivités, promoteurs, confrontés aux mutations de l’espace urbain et à l’émergence de nouveaux usages en France : “Dans un contexte sociétal, économique et immobilier où la pénurie de logements est concomitante à la vacance de millions de mètres carrés de bureaux pour cause d’obsolescence […] ce principe pourrait être une des réponses à l’endémique crise de l’habitat” écrit l’architecte Patrick Rubin, de Canal Architecture. Un impératif pour construire durable.

Pour nous, la réversibilité, qu’elle soit partielle ou totale, est un moyen d’expérimenter dès aujourd’hui une nouvelle façon de concevoir l’architecture de bâtiments capables d’évoluer dans l’avenir – une architecture qui lutte contre l’obsolescence urbaine.

© Diener & Diener Architekten et Clément Vergely Architectes

Relever les défis techniques pour construire réversible

Un ensemble immobilier réversible constitue-t-il un projet forcément plus complexe à mener ? Si des contraintes spécifiques sont attachées à ce type de programme, les anticiper avant la construction permet d’y répondre efficacement. 

Les premiers défis sont relatifs aux normes. Hauteur sous plafond, issues de secours, installations de gaines techniques adaptées aux différentes destinations des espaces, choix des matériaux et du système de chauffage : les normes règlementaires imposent un certain nombre de critères à respecter sur la construction. Sur le plan juridique, la généralisation de la réversibilité ne sera possible qu’avec des évolutions législatives et règlementaires en France. Nous avons également la nécessité d’opérer un effort de pédagogie auprès des acquéreurs, en plus de son inscription formelle dans les règlements de copropriété.

Les seconds concernent l’architecture : pour construire ce type de bâtiment de nouvelle génération, nous devons les penser structurellement comme évolutifs et modulables dès la conception. Concrètement, un espace réversible propose de grands plateaux multifonctionnels, sans obstacle. Ainsi, les espaces réversibles devront bannir tout mur de refend, ces murs porteurs intérieurs placés dans la structure. De quoi permettre la transformation vers un autre fonctionnement en toute facilité des années plus tard.

Ces défis, nous les avons relevés avec notre projet Ydéal dans le quartier de Lyon Confluence, dont l’un des immeubles est 100% réversible, mais aussi avec le programme de bureaux Ybry, actuel siège de Sephora situé en plein cœur de Neuilly-sur-Seine. Le point commun de ces deux réalisations : construire des programmes dont l’architecture conjugue flexibilité et réversibilité partielle des espaces, pour une durée de vie plus longue, à contre-courant de l’obsolescence qui touche bien des bâtiments au cœur de nos villes.

Architecture réversible : un bâtiment durable aux multiples vies

Si la demande pour cette nouvelle façon de construire se développe rapidement, c’est parce que les avantages des espaces réversibles sont désormais bien identifiés.

En matière d’exigence environnementale tout d’abord. Plus pérennes, ces bâtiments sont conçus pour vivre de multiples vies en fonction des usages. Imaginer la construction d’un parking réversible, par exemple, permet d’anticiper dès aujourd’hui l’évolution annoncée des usages autour de la voiture autonome et partagée, qui devrait rendre inutile, à moyen et long terme, une proportion non négligeable de ces installations. Si ces structures peuvent changer de destination et d’usage, le moment venu, ce sont autant d’ouvrages qui ne seront pas détruits. La réversibilité est donc une alternative à la démolition des bâtiments, et contribue à diminuer l’empreinte écologique de notre secteur.

Pour les propriétaires, la réversibilité d’un bien comporte aussi des avantages certains : des acquéreurs de bureaux n’auront aucune difficulté à revendre ensuite leur bien à un particulier souhaitant en faire son logement… et inversement ! Au quotidien, la hauteur sous plafond requise par la législation est également un atout indéniable pour les occupants. Pour sensibiliser et permettre à tous de se saisir de ces enjeux, nos Responsables Chargés de Clientèle accompagnent au plus près les acquéreurs, notamment au travers d’ateliers pédagogiques et pratiques pour comprendre ce qui est possible avec le réversible, et ce qui ne l’est pas.

Pourquoi réversibilité rime avec mixité

Quand la mixité des usages vient s’ajouter à la réversibilité du bâtiment, c’est un nouvel art de vivre la ville qui est en œuvre.

Au sein de notre projet Ydéal, les deux concepts fonctionnent particulièrement bien ensemble : dans cet îlot mixte au cœur de Lyon cohabiteront, au sein du même immeuble, logements, bureaux et commerces. Ydéal Confluence propose ainsi des usages différents pour chaque catégorie d’occupant. Quand les particuliers quittent leurs logements le matin, les professionnels et les gérants de commerces prennent le relai. Pour tous, le réversible est la garantie d’un lieu vivant tout au long de la journée. Une circulation fluide qui permet aussi de renforcer la sécurité pour tous, le bâtiment ne se trouvant jamais entièrement inoccupé.

Cette mixité de publics favorise également les échanges au sein d’un même ensemble, pour une ville plus solidaire. Pour la mutualisation des espaces de stationnement, par exemple, que les uns peuvent utiliser pendant la journée, les autres pendant la nuit. Dans la même logique, des échanges intelligents en matière d’énergie peuvent être imaginés, au travers de la rationalisation des besoins : bureaux, commerces et logements n’ont pas la même consommation au même moment. De fait, pour nous, le bâtiment réversible, et pourquoi pas mixte, promet de s’adapter aux mutations de la ville.

Plus pérenne, plus économe en ressources et plus solidaire, une construction réversible est faite pour durer.