Afin d’imaginer la reconversion d’un immeuble de bureaux construit en 1988 à Boulogne, au 50-56 rue Marcel Dassault, l’assureur BNP Paribas Cardif a lancé (pour le compte de la SCI Cardimmo) une consultation auprès de plusieurs promoteurs.
Fort de son expérience sur des reconversions d’envergure, OGIC a été choisi pour réaliser cette opération sous la forme d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI). Conçu avec FRESH Architectures, le projet allie une haute exigence environnementale et la volonté de s’adapter aux usages des habitants, grâce à son architecture évolutive, un atout pour allonger encore plus la durabilité du bâtiment, et donc réduire son empreinte écologique.
Points clefs de l’opération
- La transformation des 6.400 m2 de surface de plancher en 6.000 m2 de surface habitable. L’opération permettra la création de 79 logements – dont 30 % de logements sociaux – ainsi que de 85 emplacements de stationnement, de 79 caves et de nombreux espaces extérieurs.
- Une démarche bas-carbone qui vise les certifications HQE et le Label BBC Effinergie, notamment par la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE) et le chauffage par pompe à chaleur.
- Une démarche de biodiversité positive avec le passage de 27 à 38% de végétalisation in situ, en transformant un îlot de chaleur urbain en îlot de fraicheur et avec l’objectif d’être labélisé BiodiverCity.
- Une conception flexible des cloisons, pour un bâtiment qui s’adapte mieux aux usages actuels et futurs de ses habitants.
Un projet à l’image des grandes problématiques du logement d’aujourd’hui
L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (Orie) estime qu’entre 140.000 et 240.000 m2 de bureaux, chaque année, cessent d’être adaptés aux besoins des entreprises, et très peu ont été conçus avec une architecture réversible en logement dès la conception. Dans ce contexte, l’obsolescence des immeubles de bureaux pose question.
Pour Virginia Bernoux, Présidente du Directoire d’OGIC :
« La transformation de bureaux en logements est une solution concrète pour allonger la durée de vie des bâtiments tout en répondant rapidement à la demande de logements des collectivités. Complexe, elle nécessite un vrai savoir-faire sur la réhabilitation mais aussi sur l’architecture évolutive : nous en profitons ici pour rendre le bâtiment plus flexible, en capacité de s’adapter à l’évolution des besoins de ses habitants, et donc encore plus durable. »
Le projet, situé au 50-56 rue Marcel Dassault, est l’occasion pour OGIC de répondre aux grandes problématiques soulevées par le logement d’aujourd’hui, et de proposer une qualité de vie adaptée aux besoins d’une société en constante mutation, avec un défi supplémentaire : comment rendre agréable à vivre des espaces qui, à l’origine, n’avaient pas été pensés pour le logement ?
Faire rimer reconversion et végétalisation
Réhabiliter et rénover sont autant d’occasions de réintroduire la nature en ville, propice au bien-être des urbains. Dans ce contexte, nous avons tout naturellement prévu une végétalisation profonde sur tout le cœur de l’îlot, avec la renaturation d’espaces autrefois minéralisés.
Réalisé avec FRESH Architectures, le projet fait la part belle au végétal et au bien-être des habitants. Il s’inscrit dans la démarche de lutte contre l’artificialisation de sols, puisqu’il permettra de passer de 27 à 38 % de végétalisation sur site. Pour veiller à la qualité de ces espaces, leur impact positif sur la biodiversité urbaine, et conformément aux engagements d’OGIC, le projet vise la labélisation Biodivercity.
Sur le plan architectural, chaque logement dispose de ses propres espaces extérieurs : balcons ou terrasses. Ces espaces sont généreusement répartis sur l’ensemble des façades, et sont soutenus par une structure métallique qui reprend et prolonge la trame structurelle du bâtiment. L’implantation de ces balcons végétalisés et de cette structure en façade sur rue souligne la légèreté du projet, et apporte une touche de nature au quartier.
La disposition des balcons et le jeu des stores animent la façade principale et lui donne vie au rythme de la journée des occupants. L’implantation de larges baies vitrées dans les logements maximise l’apport en lumière naturelle. En été, l’utilisation des stores opaques permet de réguler l’apport de chaleur et de créer une véritable intimité sur les balcons. Pour l’architecte Julien Rousseau « Le visage aride et étanche des anciens bureaux laisse place désormais à une façade animée en interaction avec la vie du quartier. Nous souhaitions que tout à chacun puisse se projeter dans ces logements ouverts comme on peut l’expérimenter dans une maison individuelle, mais avec les avantages du collectif et de la vie urbaine. »
Une architecture évolutive pour un bâtiment plus durable
Nous avons travaillé à flexibiliser le bâtiment afin qu’il réponde le plus longtemps possible aux besoins des habitants, et favoriser ainsi l’allongement maximum de sa durabilité. Pour intégrer cette notion d’architecture évolutive, nous avons fait le choix de cloisons SAD (Séparatives d’Appartements à ossature Double) ou de cloisons dites acoustiques qui rendent la flexibilité possible : « Grâce à cela, chacun peut adapter à la hausse ou à la baisse la surface de son appartement et en revoir l’aménagement intérieur », résume Virginia Bernoux (OGIC).
Une logique de flexibilité que nous plaçons au cœur de nos engagements pour une ville plus durable : 100 % des projets chez OGIC font l’objet d’une réflexion sur la flexibilité. Nous la mettons en place depuis plusieurs années dans des projets comme Ydéal Confluence à Lyon et New G à Paris.
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La qualité de ce projet de transformation de bureaux en logements s’exprime ainsi par la générosité d’une architecture qui transforme des contraintes en véritables atouts et crée ainsi un juste équilibre entre plein et vide, matière et végétation. Il donne non seulement une nouvelle vie à un bâtiment, mais le rend plus flexible pour qu’il puisse s’adapter durablement aux besoins de ses habitants.
« Si la frontière entre vie privée et professionnelle est aujourd’hui particulièrement questionnée, il en va de même pour la mutabilité des bâtiments, dont on attend qu’ils anticipent et se conforment aux nouveaux usages et s’inscrivent dans une démarche durable. Notre projet répond à cet enjeu d’adaptabilité, notamment grâce à l’accastillage de généreuses loggias sur sa structure d’origine. Elles sont autant de lieux de vie offrant une porosité privilégiée avec l’urbain, associées à des espaces intimes et vastes, où la vie peut prendre corps au milieu de la végétation » résume Julien Rousseau, architecte associé chez FRESH Architectures.